Зонирование территории города: что это и как выглядит

Когда мы слышим термин «зонирование», то представляем разделение какой-то территории на части. Например, приусадебного участка, парка или сквера. А если речь идет о целом мегаполисе? В этой статье поговорим о такой масштабной и важной теме, как зонирование территории города. Обсудим, что скрывается за этим термином и какие его виды существуют.

Зачем нужно делить город на участки

Города постоянно растут, и если не прибегать к функции зонирования, могут возникнуть проблемы. Например, нарушение транспортного сообщения, пробки, загрязнение воздуха, рост расходов населения по причине плохого функционирования инфраструктуры. Именно поэтому важно обеспечить устойчивость среды с экономической и экологической точки зрения.

Градостроение — это направление, которое занимается развитием территории. И оно включает территориальное и архитектурное планирование, градостроительное зонирование, планировку пространства, строительство, капремонт и реконструкцию.

Градостроительное зонирование земель населенных пунктов преследует много разных целей:

• создание комфортной обстановки для населения;
• ведение успешной хозяйственной и бизнес-деятельности — обеспечение стабильного развития.

Страны с хорошо работающей экономикой отделяют законодательные нормы градорегулирования от остальных. Это делается с целью эффективного решения вопросов, сопряженных с гражданским, земельным, экологическим законодательством. Все работы осуществляются на базе Градостроительного кодекса.

Пять вариантов зонирования, которые применяются при расширении или строительстве города

Рассмотрим каждый вид поподробнее.

Градостроительное

Включает прописывание требований по функциональному применению, а также застройке и формированию ландшафта. В рамках этого вида пространство делится на части, и для каждой устанавливаются определенные регламенты. Границы застройки на карте обязательно отмечаются красными линиями — имеют юридический статус согласно генплану. На таких участках могут проводиться линии связи, электропередачи, трубопроводы, дороги, ж/д линии, а также подобные линейные объекты. Но если линия делит один участок на две части, то юридические статусы, режимы применения, кадастровые номера будут различаться.

В процессе отводится место под:

• функциональные зоны — области в градостроительстве с похожим назначением;
• строительные зоны — разделение осуществляется с учетом плотности застройки, размеров зданий;
• ландшафтные — разделение идет по типу, цели территорий.

2. Функциональное

Так называется процесс разделения города на части для более эффективной эксплуатации и планирования инфраструктуры. Такой подход помогает оптимизировать применение ресурсов, добиться лучшего качества жизни, а также сохранить баланс между приоритетами физических и юридических лиц.

Когда строятся новые районы, к городской территории присоединяются соседние деревни, то необходимо составить схему функционального зонирования. А еще нужно пересмотреть планы развития — ведь население вырастет, образ жизни немного изменится. Чтобы стало понятнее, приведем пример: новым районам нужна базовая инфраструктура — детские и медицинские учреждения, ТЦ и деловые центры, локации для отдыха, развития, коммуникации.

В рамках территориального зонирования любая территория разделяется на части:

• Селитебная — жилые районы, общественные центры и ТЦ, улицы, магистрали, проезды, озелененные пространства. Разрешены некоторые производственные и коммунальные объекты, если для их постройки не требуется формирования санитарной зоны.
• Производственная — промзона, научные учреждения, коммунально-складские объекты, пригородные и междугородние дороги.
• Ландшафтно-рекреационная — водоемы, леса, лесопарки, земли сельхозназначения.

Каждый участок получает свой кадастровый номер. И на базе генплана выделяют следующие части города: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационные, сельскохозяйственные, специальные и прочие.

• Для придомовой территории

Функциональное зонирование пригодится не только для всей территории населенного пункта, но и для ее мелких частей. Когда проектируются новые ЖК (жилые комплексы), должны учитывать потребности жителей. Ключевая задача — сформировать комфортную среду для жизни, отдыха, работы. Обязательные пункты: детские площадки, спортивные кластеры, зеленые насаждения.

Важно решить основные проблемы. Например, в Подмосковье много автомобилей. Это значит, что рядом с подъездами должны быть вместительные парковки, под домами — подземные паркинги. Альтернативные въезды, удобные развязки, парковочные карманы — все это способы борьбы с перегруженностью транспортной сети.

• Для жилого района

Планирование жилого района требует более масштабного подхода. Нужно гарантировать хорошую транспортную доступность, развитие инфраструктуры, отдых. Важны зеленые территории для отдыха, воркаут-площадки, общественный транспорт, деловые центры.

При функциональном зонировании территории города и района нужно принимать в расчет площадь. Если квартал большой, лучше разделить его на участки поменьше, а не использовать одну большую локацию, которая бы объединяла всех. Улицы должны быть удобными для прогулок, предоставлять приватные места для отдыха, а также необходимы буферные зоны между парками, школами и жилыми кварталами.

3. Строительное

Выстраиваются границы для частей населенного пункта, а также ограничения по плотности застройки. Например, территории малоэтажной застройки (высота домов до 15 м), среднеэтажной (до 35 м), многоэтажной (от 35 м). Это и есть строительное зонирование территории.

4. Ландшафтное

Проектировщики решают, где будет вестись застройка, а также использоваться природные (деревья, кустарники, водные пространства) и синтетические покрытия (асфальт, плитка). Каждая планировочная часть обязательно состоит из строительной, ландшафтной, функциональной.

5. Правовое

Происходит раздел на участки с разными режимами эксплуатации, для них даются подходящие разрешения и ограничения. Например, могут устанавливаться ограничения по количеству этажей, зданий, определяющим формам собственности (муниципальной, государственной, частной), а также по шансам приобрести в этом районе недвижимость, по схемам присоединения к главным и второстепенным дорогам, коммуникациям, требованиям к благоустройству и инженерной защите.

Собирается и оформляется портфель с документацией по территориальному зонированию города, планы реализации, правила застройки и пользования участками, документы по территориальной планировке.

Правила использования земель включают регламенты, карты зонирования, а также границы территорий. Условие понятное: участок не может принадлежать к разным зонам.

В градостроительном регламенте отмечают, как применять зоны и объекты строительства, обозначают их величину, показатели разрешенной застройки, реконструкции, а также ограничение на пользование как землей, так и недвижимостью.

Схема подготовки проекта по использованию земли:

1. Создание проекта с учетом окружающими территориями, округами, их частями.
2. Решение о формировании проекта, поэтапная инструкция по осуществлению работ, сроки — все это устанавливают главы местных администраций. А также они подтверждают состав комиссии.
3. Информация об изменения становится общедоступной в сроки до 10 дней с момента принятия решения — через сайт администрации, радио, ТВ.
4. Представители местного самоуправления оценивают, насколько проект отвечает требованиям технических регламентов, генплану поселения, законам.
5. Проводятся общественные слушания — длятся от двух до четырех месяцев с момента обнародования. А потом производится передача документации руководству местной администрации.
6. Через 10 дней вся документация пересылается в органы местного самоуправления.

Предложить изменить проект по зонированию территорий населенных пунктов или не принимать его совсем вправе органы исполкомов (федеральные, региональные), представители местного самоуправления, а также физические лица и компании.

Все возражения рассматриваются на протяжении 30 дней комиссией. По итогу они могут быть отклонены, а проект оставлен в первоначальном виде. Причина сообщается в администрацию.

Функциональный вид зонирования территории и составление планов

Городское пространство может быть спланировано по-разному. Это зависит от его размеров и транспортной сети. Нужно определить, какой район станет главным, густонаселенным. Обычно это центральная часть, через которую проходят основные транспортные артерии.

Существует четыре популярные схемы города:

• Радиально-кольцевая. Центр — это круг внутри города, от которого отходят круги побольше (по типу кольцевых дорог). В этом случае отдаленные части связываются с ключевой с помощью радиальных магистралей. Это очень комфортно и сокращает время на дорогу.
• Шахматная. Улицы пересекаются под углом 90°, а пространство осваивается равномерно. Формат был востребованным всегда, поскольку позволяет равномерно распределять транспортные потоки и поделить территорию на участки нужного размера. Однако когда пересечений слишком много, пробег ТС сильно возрастает. При этом довольно сложно выделить место под центр и обустроить комфортные спальные районы.
• Линейная. Та самая шахматная планировка, но которая растянута в одну из сторон. Мы уже говорили, какая зона обязательно выделяется на территории города, — это центр. И в этом случае он располагается вдоль ключевой магистрали. Превращает транспортные артерии в комфортные и продуманные пути связи, а расходы на проезд делает минимальными. Территория, число новых районов увеличиваются. Однако некоторые части города слишком отдалены от центра, а путь до важных объектов в этом случае становится довольно долгим.
• Свободная схема. Так часто организовывались города в старину. В основе — узкие, не оживленные улочки.

Что касается самих зон, по размещению и цели выделяют следующие участки:

• Центр города. Обычно небольшая территория с памятниками архитектуры и истории, административными зданиями, объектами культурного и делового назначения, парками, площадями, пешеходными зонами, стоянками автотранспорта и проездами.
• Внешняя зона. Это городская территория, но без пригородов. Тут живет основная часть населения. Если взять Москву, то это границы МКАД.
• Пригородная зона. Это территория вокруг города, которая формируется и развивается с учетом интересов населенного пункта. Здесь обычно обустраиваются рекреационные зоны для отдыха. Такой подход хорошо показал себя в поддержании экологического равновесия. Есть объекты коммунального хозяйства, транспортные сети, но нет промзоны, населенных пунктов, которые напрямую относятся к городу.

Шесть причин обратиться в STEREOWOOD

StereoWood не занимается разделением территорий города по характеру использования напрямую, однако помогает в реализации поставленной задачи, предоставляя оборудование для благоустройства самых разных зон в городе. Наших возможностей достаточно, чтобы справиться как с частными проектами зонирования, так и общегородскими планами. И поэтому среди наших заказчиков есть и муниципальные структуры. Ведь мы предлагаем:

1. Разнообразный перечень типовых решений. Это десятки конструкций, создаваемые в разной стилистике и по разным проектам. Такой подход помогает заказчику либо быстрее найти решение по вкусу и бюджету, либо сформировать точное представление о том, какими должны быть МАФы, спортивные или детские площадки.

2. Разработку и изготовление конструкций под заказ. Типовые проекты не всегда соответствуют требованиям клиента. Но это не значит, что стоит искать другого исполнителя. Наша компания охотно работает под заказ: инженеры спроектируют нужные конструкции, а мы гарантируем качественное исполнение на собственных заводских площадках. Также мы принимаем в работы чужие проекты или 
3. Проверенные временем материалы. Мы скрупулезно подходим к выбору материалов и их поставщиков, используя только лучшие по соотношению цены-качества варианты. Например, лиственницу, робинию, нержавеющую сталь, современные материалы и прочее.
4. Тренды не менее важны при обустройстве комфортного жилого пространства или территорий для отдыха. Поэтому мы следим за актуальными тенденциями и активно внедряем их свои проекты.
5. В курсе последних мировых трендов. Обустройство детских игровых площадок — важная часть ландшафтного дизайна, которая развивается, предлагает отличные решения. И мы пристально следим за всеми изменениями. Вы можете заметить, что в типовых проектах акцент делается на натуральные материалы и природную палитру — актуальный тренд в ландшафтном дизайне. Однако это не значит, что компания не сможет окрасить конструкцию в нужную вам краску.
6. Чтобы проще было сориентироваться в ценах и составить приблизительную смету проекта, мы указываем стоимость типовых проектов в каталоге.
7. Сертификаты соответствия, гарантии от производителя.

Позвоните нам по указанным телефонам или напишите на sales@stereowood.com, если нужно обсудить нюансы изготовления под заказ, сроки исполнения проекта или рассчитать смету.